MIETRECHT

KLAAS SENNEKOOL

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Es sind Geschichten, die das Leben schreibt: Man ist auf der Suche nach einer schönen Wohnung, hat sich durch diverse Online-Portale oder Zeitungsanzeigen gewühlt und nach dutzenden Wohnungsbesichtigungen und Gesprächen mit den Eigentümern endlich die perfekte Wohnung gefunden. Alles stimmt – die Mitmieter und der Vermieter sind nett, der Weg zur Arbeit ist auch nicht so weit und der Mietvertrag wird unterschrieben.

Und dann geht es los: Die anfänglich so tollen Mitmieter im Haus schalten regelmäßig Nachts um 3:00 Uhr ihre Musikanlage an und der Lärm dringt durch die Decke, man entdeckt Schimmelflecken in der Küche oder wird bereits morgens um 6:00 Uhr von den Maschinen der benachbarten Baustelle geweckt. Diese Fälle sind ärgerlich und können nebst gesundheitlichen Auswirkungen zu einer erheblichen Verminderung von Wohnqualität führen. Man wendet sich an den Vermieter, bittet um Abhilfe, doch der schaltet auf Durchzug.

In diesen oder ähnlichen Fällen lohnt es sich als Mieter, sich genaustens über seine Rechte zu informieren und wenn alles Bitten keinen Erfolg hat, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Obschon sich Vermieter immer öfters auf den Standpunkt stellen, dass sie für dieses oder jenes nichts können und keinen Einfluss darauf haben, gibt es zahlreiche Fälle, in denen sie verpflichtet sind, Abhilfe zu schaffen. Hierzu kann der Mieter seinen Vermieter auch „ermutigen“, dieser Pflicht nachzukommen. Das Stichwort heißt:

 

MIETMINDERUNG

§ 536 des Bürgerliches Gesetzbuchs (BGB) gibt den Mieter ein mächtiges Schwert an die Hand, seine Interessen gegenüber seinem Vermieter durchzusetzen. Der Mieter ist berechtigt, eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten (mindern), wenn die überlassene Mietsache einen Mangel hat, der die vertragliche Tauglichkeit aufhebt. Dies gilt sowohl für einen privaten Wohnungs-, als auch den Gewerbemietvertrag. Voraussetzung ist somit ein mietrechtlicher Mangel. Und manche Vermieter werden staunen, welche Beeinträchtigungen alles als Mietsmängel geltend gemacht werden können:

Der mietrechtliche Klassiker wurde bereits benannt: Entdeckt der Mieter einen Schimmelbefall in seiner Wohnung, kann es sich um einen guten Grund handeln, die Miete zu mindern. Voraussetzung  ist, dass der Schimmel nicht durch das Verhalten des Mieters verursacht wurde. Notwendig hierfür wird die Ursachenforschung. Nicht zu vorschnell sollten sich dabei der Mieter von dem häufig vorgebrachten Vorwurf seines Vermieters beeindrucken lassen, der Schimmel sei Folge einer nicht ausreichenden Durchlüftung oder unsachgemäßen Beheizung der Mieträumlichkeiten. Oftmals ist der Schimmel das Ergebnis einer schimmelbegünstigenden Bauweise. Eine endgültige Klärung kann hierbei nur ein Sachverständigengutachten bringen.

Auch Lärm jeder Art kann zu einer Mietminderung berechtigen. Natürlich ist hier – wie so oft – der Einzelfall entscheidend, ab wann Lärmbeeinträchtigung zu einem Mietmangel führen. Lärmbeeinträchtigungen sind dabei auf ihre Intensität, (Gebiets-) Üblichkeit und Sozialverträglichkeit  hin zu prüfen.  Unerheblich ist dabei, ob der Lärm durch den Vermieter, einem Mitmieter oder fremden Dritten verursacht wird.

Je nach Einzelfall können als Lärmquellen

·        Ausschweifende Feiern

·        Gewerbelärm

·        Musizieren während der Nachtruhe

·        Kinder

·        Laute technische Einrichtungen wie Heizungen oder Aufzüge

·        Tiergeräusche

·        Baustellen

·        Straßenverkehr

und andere eine Mietminderung begründen. Die Abgrenzung von Mietmängeln und Lärmbeeinträchtigungen, die von dem Mieter hinzunehmen sind, ist aufgrund der Fülle verschiedener rechtlicher Faktoren recht komplex und bedarf einer eingehenden Prüfung. Ein detailliertes Lärmprotokoll brauch der Mieter zum Nachweis des Mangels nicht mehr führen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reicht es aus, dass der Mieter lediglich beschreibt, um welche Art von Beeinträchtigung es geht, zu welcher Tageszeit diese eintritt, über welche Zeitdauer und welche Frequenz diese ungefähr auftritt.

Relativ naheliegend sind auch Mängel an wichtigen technischen Einrichtungen der Mietsache. Fällt etwa für längere Zeit ein Fahrstuhl aus, ist dies nicht nur ein Ärgernis, sondern kann zu erheblichen Beeinträchtigungen für den Mieter führen. Auch ein verminderte Heizleistung oder ein Heizungsausfall kann  – gerade in den Wintermonaten – zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Mietsache führen. Hierbei sind im Einzelfall Mietminderungen um bis zu 100 % möglich ( KG Berlin, Urteil v. 28.04.2008 – 8 U 209/07).

 

COVID-19

Jüngst hat auch die Covid-19-Pandemie die Frage verschiedene mietrechtliche Fragestellungen aufgeworfen. Hier bestanden etwa Unklarheiten darüber, ob eine Mietminderung in Frage kommt, wenn einer der Mitmieter an Corona infiziert ist und in häusliche Quarantäne musste. Soweit von dem erkrankten Mieter keine konkrete Gefährdung der Mitmieter resultiert oder eine allgemeine Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung zur Folge hatte, kann das gemeinsame Wohnen mit einem Infizierten keinen Mietmangel begründen.

Deutlich differenzierter sieht es hingegen für gewerbliche Mieter aus. Pandemiebedingt kam es nicht nur vereinzelt sondern zeitweise flächendeckend zu Corona-bedingten Betriebseinschränkungen. In der breiten Masse haben unterschiedliche Gerichte den durch Betriebseinschränkungen betroffene Gewerbebetreibenden keine Mietminderung zugesprochen. Stattdessen können hinreichend schwere Beschränkungen des Betriebes in Gewerbemietsräumen durch die Pandemie einen Wegfall der Geschäftsgrundlage darstellen (§ 313 Abs. 1 BGB). Der Bundesgesetzgeber hat mit Art. 240 § 7 EGBGB eine gesetzliche Vermutung dafür eingeführt, dass erhebliche Betriebseinschränkungen durch staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie einen Wegfall der Geschäftsgrundlage darstellt. In der Folge kann der Mieter von seinem Mieter eine Vertragsanpassung verlangen, die eine mit der Mietminderung vergleichbare Wirkung hat.

Das Recht auf Mietminderung ist in seiner Gesamtheit eine recht komplexe Rechtsmaterie, die stets eine Einzelfallprüfung notwendig macht. Hierzu gehört nicht nur eine Ermittlung der Erheblichkeit der festgestellten Mängel, sondern auch eine Prüfung der vertraglichen Grundlagen. Nicht selten kommt es vor, dass sich ein Vermieter durch eine Kleinreparaturklausel vor Bagatellschäden absichert oder bestimmte Mängel bereits im Voraus vertraglich angekündigt hat. In diesem Fall könnte ein Mangel ausscheiden.

 

HÖHE DER MIETMINDERUNG

Welche Minderungsquote für welchen Mangel angemessen ist, lässt sich in den meisten Fällen nicht pauschal sagen. Die gerichtliche Praxis gibt teils erstaunliche Bandbreiten von angemessenen Minderungen vor. Eine deutlich zu hohe Bezifferung der Minderungsquote kann zur Folge haben, dass der Mieter zu Unrecht Mietzahlungen einbehalten hat. Dies gilt auch, wenn er aufgrund eines tatsächlich nicht bestehenden Mangels nur noch eine reduzierte Miete zahlt. Das Risiko der Fehleinschätzung liegt hierbei beim Mieter. Sollte er zu Unrecht nicht den vollen Mietpreis zahlen, riskiert er eine fristgemäße Kündigung – überschreitet er hingegen mit seinem Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten – könnte sogar eine fristlose Kündigung drohen. Weiterhin droht die Zahlung des Rückstandes. Gerade wegen dieser Risiken lohnt sich eine rechtsanwaltliche Beratung.

Ist sich der Mieter jedoch sicher, dass ein Mangel besteht, hat er diesen seinem Vermieter anzuzeigen. Eine Minderungserklärung ist von Gesetzes wegen nicht erforderlich, praktisch jedoch empfehlenswert. Ab dem Zeitpunkt der Minderung sollte die Miete nur noch unter Vorbehalt gezahlt werden.

 

KÜNDIGUNGSRECHT

Ein weiterer Schwerpunkt der mietrechtlichen Beratung liegt  im Kündigungsrecht. Ist das Mietverhältnis durchgehend belastet oder ändern sich die Umstände, können sowohl Mieter als auch Vermieter den Mietvertrag kündigen. Welche Anforderungen an eine solche Kündigung zu richten sind, ergeben sich aus der konkreten Form des Mietvertrages. Ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen, kommt eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung in Betracht. Ein auf eine bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis über Wohnraum hingegen endet erst mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit oder wenn das Verhältnis außerordentlich gekündigt wird (§ 542 BGB). Ebenso können Mietverträge einvernehmlich durch Aufhebungsvertrag beendet werden.

Bei der ordentlichen Kündigungen eines Mietverhältnisses über Wohnraum gilt für den Mieter eine dreimonatige Kündigungsfrist. Für den Vermieter gelten nach § 573c Abs. 1 BGB – je nach Dauer des bestehenden Mietverhältnis – gestaffelte Kündigungsfristen von bis zu 9 Monaten. Eine außerordentliche Kündigung ist ohne Fristsetzung möglich. Für sonstige insbesondere gewerbliche Mietverträge gelten abweichende Fristen nach § 580a BGB.

Für den Mietvertrag über Wohnraum gilt: Einen Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung benötigt der Mieter nicht. Demgegenüber muss der Vermieter seine ordentliche sowie außerordentliche Kündigung  nach § 573 BGB sachlich begründen. Ein berechtigtes Kündigungsinteresse liegt insbesondere bei nicht unerheblichen schuldhaften Vertragspflichtverletzungen vor. Hierunter fallen etwa wiederholt verspätete Mietzahlungen und Mietrückstände, eine unerlaubte Untervermietung oder Verstöße gegen die Hausordnung. Ebenso kommt eine Kündigung für den Vermieter in Betracht, wenn dies für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung erforderlich ist. Eine in der Praxis besonders relevante Begründung ist die Kündigung bei Eigenbedarf. Hierbei muss der Vermieter die vermietete Wohnung für sich oder einen Angehörigen seines Hausstandes zur Befriedigung seines eigenen Wohnbedürfnisses benötigt. Im Übrigen bedarf es für eine ordentliche Kündigung sonstiger berechtigter Interessen auf Seiten des Vermieters.

 

FRISTLOSE KÜNDIGUNG

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist aus wichtigen Gründen möglich, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis um Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Erforderlich ist hierbei eine Abwägung der beidseitigen Interessen zwischen Mieter und Vermieter. Die Gründe, die für eine außerordentliche Kündigung berechtigen können, sind vielfältig. Der Vermieter kann beispielsweise nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die außerordentliche Kündigung erklären, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Beitrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Ein weiterer Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört; der Mieter durch die Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt die Rechte des Vermieters in erheblichen Maße verletzt oder die Mietsache unbefugt an einem Dritten überlässt.

GEWERBEMIETVERTRAG

Für den Gewerbemietvertrag gelten abweichende Regeln. Die ordentliche Kündigung bei auf unbestimmte Zeit geschlossene Verträge kann – unter Achtung der langen Kündigungsfristen – ohne besonderen Kündigungsgrund erfolgen. Einen Eigenbedarf gibt es beim Gewerbemietvertrag also nicht. Die Eigenbedarfskündigung ist nur für Wohnraum vorgesehen. Dies gilt auch für einen Gewerbemietvertrag für Wohnraum. Obschon es bei diesem Vertrag schlussendlich auch um einen Mietgegenstand „Wohnraum“ geht, liegt hier eine objektiv-gewerbliche Nutzung des Mieters vor, der den Wohnraum mit Gewinnerzielungsabsicht seinerseits vermietet. Bei dieser Form der gewerblichen Weitervermietung ist der Vermieter nicht mit dem privaten Endmieter zu vergleichen und genießt daher nicht die besonderen Schutzvorschriften für eine Wohnnutzung.

Wird man mit einer ordentlichen oder außerordentlichen fristlosen Kündigung konfrontiert, kann sich der Gang zum Anwalt lohnen. Nicht immer erfüllt eine Kündigung die formellen oder auch materiell sachlichen Voraussetzungen, um ein Mietverhältnis wirksam zu beenden. Ein Rechtsanwalt kann dabei helfen, das Mietverhältnis zu erhalten oder bei einer rechtssicheren Kündigung helfen.

Hat die Kündigung schließlich Erfolg, gilt es, das Mietverhältnis ordentlich abzuwickeln. Auf Seiten des Mieters besteht das Bedürfnis, genau zu dokumentieren, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben wurde, damit der baldigen Rückzahlung der Kaution nichts im Wege steht. Der Vermieter hingegen begehrt, dass er seine Mietsache in einem angemessenen Zustand zurückerhält oder jedenfalls entstandene und vom Vermieter verschuldete Schäden ersetzt werden. Auch in dieser Hinsicht sind immer wieder Streitigkeiten vorprogrammiert.

 

DURCHSETZUNG DURCH EINEN RÄUMUNGSTITEL

Sollte der Mieter indes die Wohnung nicht räumen wollen, bedarf es der zwangsweisen Durchsetzung durch einen Räumungstitel. Der Vermieter kann einen solchen Räumungstitel bedauerlicherweise nicht einfach beantragen. Stattdessen muss er oder seine anwaltliche Vertretung bei Gericht eine Räumungsklage einreichen. Das Gericht prüft dann die Wirksamkeit der Kündigung. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollte eine ordnungsgemäße Kündigung vorliegen. Ist der Räumungstitel schließlich in der Welt, kann der Vermieter die Räumung durch den Gerichtsvollzieher beantragen. Dieser kann sich zur Durchsetzung des Räumungsanspruchs auch eines Schlossers oder der Polizei bedienen.

Rechtsanwalt Klaas Sennekool wird sie in seiner Kanzlei in Blankenheim oder Köln oder auch am Telefon oder Videokonferenz als Anwalt für Mietrecht verantwortungsbewusst und zielgerichtet beraten und unterstützen, wobei er auch die Vermeidung von unnötigen Kosten immer im Auge hat.

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